太难了!苏州9万套二手房,值得刚需买的,竟然不到400套?!
每当楼市一有风吹草动,大家就开始盯着二手房,尤其是2020年特殊情况。
因为新房是集体推货的,但二手房不一样,它是及时反应的。而其中经常被拿来说事的,就是挂牌量。
挂牌量一定程度上能反映业主的心态,但单单挂牌量的参考价值反而比较弱。苏州几万套的挂牌房源里,有太多“僵尸房源”无人问津,或者一有风吹草动,就挂出来“试水”的,有价无市的……
真正适合刚需的,未必有多少。
下面,我们重点拿大家关注的总价、房龄、户型、装修几个维度,看看苏州九万多套二手房都是怎么分布的。
苏州9万多套二手房
鱼龙混杂
从数据上来看,苏州二手房主流价格在150-500万之间,其中200-300万的房源就占了近30%。
而100万以下的房源只占了一成,其中还包括263套车位。这些房源大部分都位于昆山或者吴江、相城等区域的乡镇板块,远离主城且配套不完善,大部分买房人并不会将其纳入考虑范围。
对于刚需而言,主要可以选择的约100-200万的房源只有约30%。
预算选择建议:100万-200万区间,100万以上才能满足基本功能需求和品质。
在产品快速更新的情况下,房龄是决定小区品质、产品设计好坏的重要因素。
苏州10年以上的社区除了部分品牌、物业好或者附加属性非常优质的,还能保证居住品质,二手卖得上价,其他10年以上房龄的小区几乎无人问津。
而现状是,10年以上房龄的二手房占据了苏州市场的半壁江山,即便是房龄10年以内,也有大量城改项目。
因为产品更新、社区改善基本都是2016年以后的事,5年以内的次新房社区品质更高、产品更加实用,成为买房人眼中的“香饽饽”。
房龄选择建议:房龄5年内,房价大涨前次新房,品质有保障,无增值税、业主议价空间大点。只是5年以内的次新房仅23%,满足上面条件的就更少了。
和新房市场以三室及以上户型为主不同,二手房挂牌房源超四成都为一居室(包含车位)、两居室,满足多数刚需功能性需求的三室仅占四成。
其中一居室多为房龄偏老的拆迁安置房小区,户型面积较小,仅能满足最多2个人的居住需求,不过房价往往也偏低。
例如这套时代晶华的约71.99㎡户型,整体房型狭长,只有一个卧室、一个客厅,狭长的走道浪费空间,但总价只要85.9万。
二居室的不少房源,户型设计都很一般。
例如这套群星苑五区的二手房,约95㎡户型在现在的新房市场上往往会做成“小三房”,这个户型却只有两个卧室,对于刚需来说极度浪费。
约95㎡户型总价约216万,这样的价格完全可以在新房市场上买一套实用性更强的小面积三房。
户型选择建议:选择两室、三室为主,尽量户型方正。90㎡以下,契税低、赠送大的户型。
如果买二手房的人考虑是选择精装还是毛坯,绝大多数都会回答选择毛坯,毕竟可以根据自己的喜好重新装修,除非是装修特别好的、房龄在5年内的次新房。
不过很遗憾,9万多套二手房里,毛坯房源占比不到20%,而且毛坯房源价格和装修价差空间很大。
至于装修水平、风格,绝大多数和房龄挂钩,在近八成房源都是5年以上房龄时,即便装修保养不错,装修风格也基本过时了。
装修选择建议:尽量选择毛坯房源,精装选择次新房。
以上4个维度,还没有考虑开发商的品牌、1公里内配套、社区环境等。但是,对刚需来说,只从这几个维度,如同漏斗一样筛选,能剩多少?
满足需求的高性价比房源
寥寥无几
下面,我们用链家网的地图检索下。
综合以上因素,对于刚需买房而言,主城、200万以内、三室、次新房(5年房龄)、毛坯是最佳的买房组合,而简单筛选一下,同时满足这些要求的二手房只有——396套。
这还是全市,不考虑区域、地段、配套等等。当然,有人会觉得标准有点严格,放宽条件看:
① 预算提高,功能、品质要保障:300万,三室、次新房(5年房龄)、毛坯—1667套
② 预算不变,牺牲功能保证品质:200万,两室、三室均可,次新房,毛坯—650套
③预算不变,牺牲品质,保障功能:200万,三室,房龄10年以内均可,毛坯或普通装修—815套
但这三种选择和目前新房市场的热门盘相比,对刚需来说,无论是预算还是品质、配套要求,都是有一定的牺牲的。
所以,尽管挂牌超过9万套房源,真正值得刚需购买的高性价比房源,还是极少。
不过,对于预算有限的刚需来说,在新房价格逐渐上涨的情况下,性价比还是略高于纯新盘的。
大部分二手房的对比新入市的项目,可能牺牲了一定品质,但往往有总价、现房、配套兑现、近主城的优势。
而从今年的趋势来看,主城核心区成交地块越来越少,不少热门楼盘逐渐清盘,一些刚需板块也突破2万/㎡,新房市场将继续呈现出核心区新房少、改善、总价高的特征。
而对于购房者来说,想要选择合适的、性价比高的二手房,需要在找准自己诉求的基础上,熟悉新房、包括限价老盘、新入市市场情况。
毕竟,心里有个标准,才能判断是否高性价比。
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